Обзор судебной практики по договорам купли продажи
Обновлено: 05.07.2024
Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.
I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Положения указанной главы ГК РФ (ст.455 ГК РФ) содержат нормы, устанавливающие возможность заключения сторонами сделок (купли-продажи) в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Согласно ч.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе продаже недвижимости, применяются положения гл.30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Для договора купли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключения и составление его в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ), а при продаже жилого помещения обязательна государственная регистрация (в соответствии со ст.558 ГК РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Правило о государственной регистрации сделок по продаже жилого помещения, содержащееся в ст.558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 (ч.1, 8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
С 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (ст.ст.8.1, 131 ГК). Соответственно на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными (существенными условиями), являются:
- условие о его предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
- условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
- условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
- условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
- государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
- продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
- при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ). Согласно абз.2 п.2 ст.35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Некоторые спорные вопросы при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости отражены в следующих документах:
Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, а именно:
- признание договора незаключенным;
- признание договора недействительным;
- государственная регистрация договора;
- права на земельный участок, на котором находится недвижимость;
- непередача недвижимости по договору;
- недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью;
- передано некачественное недвижимое имущество;
- обязательства по договору не исполнены.
II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости
1. Признание договора незаключенным
Исковые требования:
Общество с ограниченной ответственностью "Каскад Финанс" обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Киселевскжилпром" о признании права собственности на помещение и подсобное помещение (офис), расположенные на первом этаже в составе объекта недвижимости - блок гаражей.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении иска.
Позиция суда:
Как разъяснил суд, в силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Суды нижестоящих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор купли-продажи имущества содержит четкое указание на предмет договора, следовательно, является заключенным. Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие переписки по вопросу состава имущества и представления необходимой документации, спорные помещения не являлись предметом договора купли-продажи и не передавались ответчиком истцу.
Указание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что выводы проведенной экспертизы правового характера для разрешения спора не имеют, является обоснованным, так как заключение эксперта содержит выводы только относительно технической эксплуатации имущества.
Исковые требования:
Т. (А.) обратилась в суд с иском к ООО о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, вселении ее в квартиру, обязании ответчика произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, обязать передать ей все документы, необходимые для государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
Позиция суда:
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Оценивая представленный истицей предварительный договор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было. Так, договор не содержит данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно, отсутствуют технические характеристики квартиры, кадастровый или условный номер жилого помещения, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что стороны при заключении предварительного договора не договорились о предмете договора, в связи с чем предварительный договор нельзя признать заключенным.
Кроме того, истицей не представлены допустимые доказательства, подтверждающие оплату стоимости приобретаемой квартиры. Судом установлено, что денежные средства в счет оплаты стоимости спорной квартиры в кассу ответчика истицей не вносились и на расчетный счет ООО не поступали, что подтверждается выписками по лицевому счету ООО по расчетным счетам, открытым в ЗАО и филиале. Как указал суд, представленные истицей квитанции к приходному кассовому ордеру по форме и содержанию не соответствуют установленным требованиям и не подтверждают выполнение истицей своих обязательств по предварительному договору.
Исковые требования:
Компания "ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД" обратилась в суд с иском к компании "ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности.
Компания "ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД" заявила встречный иск о признании указанного договора купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением незаключенным.
Решение суда:
Суд в удовлетворении первоначального иска отказал, а встречный иск удовлетворил. Договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением признал незаключенным.
Позиция суда:
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В ст.558 ГК РФ установлены особенности продажи жилых помещений, помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п.2 ст.558 ГК РФ), в п.1 ст.558 установлено специальное существенное условие, необходимое для данного договора. В п.1 ст.558 ГК РФ указано, что существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть как бывшие собственники, так и члены семьи собственника.
Суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности договора купли-продажи. При этом факт заключения договора найма спорной квартиры между компанией "ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД" и бывшим собственником спорной квартиры Тоболиной Э.Н. не имеет правового значения, поскольку договор найма был заключен после государственной регистрации договора купли-продажи.
Решения судов, основанные на применении норм статей 454, 168, 170, 177, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст. 454 ГК РФ. Договор купли-продажи перейти
Ст. 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта перейти
Ст. 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок перейти
Ст. 177 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими перейти
Ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств перейти
Подборка наиболее важных документов по запросу Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Совет директоров (наблюдательный совет) и исполнительные органы акционерного общества 11.18. Вывод из судебной практики: Заключение лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа общества, договора купли-продажи недвижимости, признанного впоследствии недействительным, как заключенного с нарушением требований об одобрении крупных сделок, а также в результате злонамеренного соглашения такого лица с представителем контрагента по сделке, является основанием для взыскания убытков.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 6.6. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок не может быть заключен по п. 3 ст. 36 ЗК РФ, если отсутствуют заявления всех собственников недвижимого имущества или один из них отказался от участия в таком договоре.
Нормативные акты: Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости
I. Разрешение споров, возникающих из договорных отношений
1. Потребитель вправе расторгнуть договор купли-продажи технически сложного товара и потребовать возврата уплаченной за такой товар денежной суммы по основаниям нарушения продавцом срока проведения гарантийного ремонта и существенного характера выявленного недостатка товара.
К. обратился в суд с иском к официальному дилеру автомобиля приобретаемой марки о расторжении договора купли-продажи автомобиля, взыскании стоимости автомобиля и установленного дополнительного оборудования, неустойки, убытков, причиненных вследствие продажи товара ненадлежащего качества, штрафа, компенсации морального вреда.
В обоснование иска указано, что 8 октября 2010 г. по договору купли-продажи у дилера истцом был приобретен автомобиль 2009 года выпуска.
В ходе эксплуатации приобретенного автомобиля неоднократно возникала неисправность: горела контрольная лампа неисправности двигателя. В связи с этим К. обращался в сервисные центры с целью ее устранения.
При обращении к дилеру 16 августа 2013 г. ремонт транспортного средства превысил максимальный срок устранения недостатков, установленный Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), который составляет 45 дней.
Требования К. от 15 ноября 2013 г. о расторжении договора купли-продажи в связи с пропуском гарантийного срока устранения недостатка автомобиля ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были.
Решением суда первой инстанции исковые требования К. удовлетворены частично: договор купли-продажи автомобиля расторгнут, в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные им за автомобиль и дополнительное оборудование, неустойка, компенсация морального вреда, штраф.
Апелляционным определением указанное решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении требований К. отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя в кассационном порядке апелляционное определение и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указала следующее.
Пунктом 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
Согласно п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей в отношении технически сложного товара потребитель в случае обнаружения в нем недостатков вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за такой товар суммы либо предъявить требование о его замене на товар этой же марки (модели, артикула) или на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара. По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в одном из следующих случаев: обнаружение существенного недостатка товара; нарушение установленных названным законом сроков устранения недостатков товара; невозможность использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцать дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.
Из разъяснений, содержащихся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что обнаружение существенного недостатка товара или нарушение срока устранения недостатков товара являются самостоятельными и достаточными основаниями для удовлетворения требований потребителя.
Требования истца о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы обоснованы нарушением ответчиком срока проведения гарантийного ремонта и существенным характером выявленного недостатка товара.
Удовлетворяя заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком нарушен гарантийный срок устранения недостатка автомобиля, который находился на ремонте в период с 16 августа 2013 г. по 13 октября 2013 г. (59 дней).
С названными выводами суда первой инстанции в части удовлетворения иска К. не согласился суд апелляционной инстанции.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе К. в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец обратился с требованиями о расторжении договора купли-продажи за пределами установленного гарантийного срока. При этом доказательств наличия существенных недостатков товара, возникших в период гарантийного срока, не представил.
Однако суд апелляционной инстанции при определении окончания гарантийного срока не учел положения п. 3 ст. 20 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми в случае устранения недостатков товара гарантийный срок на него продлевается на период, в течение которого товар не использовался. Указанный период исчисляется со дня обращения потребителя с требованием об устранении недостатков товара до дня выдачи его по окончании ремонта.
Согласно сервисной книжке, сертификату ограниченной гарантии, а также условиям договора купли-продажи от 8 октября 2010 г. на автомобиль истца установлен гарантийный период 3 года или 100 000 км пробега с момента передачи транспортного средства потребителю, а на механизмы двигателя и детали коробки передач - 5 лет или 120 000 км пробега.
Судом первой инстанции установлено нахождение автомобиля на гарантийном ремонте в течение первого года гарантии - 10 дней, в течение третьего года гарантии - 59 дней.
С учетом времени нахождения автомобиля на гарантийном ремонте датой окончания основной гарантии является 17 декабря 2013 г., в то время как истец обратился к официальному дилеру с требованием о расторжении договора купли-продажи 15 ноября 2013 г., а с иском в суд - 13 декабря 2013 г.
Поскольку К. обратился к продавцу с требованием о расторжении договора в период гарантийного срока, суд апелляционной инстанции не учел положения п. 6 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми в отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", под существенным недостатком товара (работы, услуги) следует понимать в том числе недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом.
Судами установлено, что автомобиль находился на гарантийном ремонте 59 дней. Поскольку срок выполнения гарантийного ремонта превысил 45 дней, выявленный недостаток автомобиля является существенным, так как он не мог быть устранен без несоразмерной затраты времени, что не было учтено судом апелляционной инстанции.
Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции также исходил из того, что, отремонтировав автомобиль, К. выбрал и реализовал свое право на устранение недостатка товара.
Однако суд не учел, что в соответствии с п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
Свободный и осознанный выбор потребителем способа устранения недостатков мог иметь место лишь в случае, когда он с достоверностью знал о необходимых существенных (более 45 дней) временных затратах на проведение ремонта и при этом согласился с таким способом устранения недостатков товара.
По смыслу закона, обязанность по информированию потребителя о сроках ремонта лежит на продавце (изготовителе).
Также о согласии потребителя с таким видом устранения недостатков, как ремонт, может свидетельствовать длительная эксплуатация товара после окончания ремонта.
Автомобиль после устранения недостатков продолжал находиться на станции технического обслуживания после 13 октября до 10 ноября 2013 г. для устранения повреждений кузова, допущенных в период гарантийного ремонта.
Свое намерение расторгнуть договор К. выразил непосредственно после возврата ему машины, написав соответствующую претензию продавцу, а после получения отказа сразу обратился в суд. Это судом апелляционной инстанции учтено не было.
Читайте также: