Как вернуть задаток по предварительному договору судебная практика
Обновлено: 06.07.2024
в составе председательствующего судьи Цепляева О.В., при секретаре Аникиевой Е.И., с участием представителя истца – Крылова А.А., представителя ответчика – Пронина А.В., представителей третьего лица ООО «Этажи-Петрозаводск» – Швец А.Н., Черниговой Т.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокофьевой В. А. к Сергеевой А. В. о взыскании денежных средств,
Участники процесса извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом.
Представитель истца – Крылов А.А. требования поддержал.
Представителя ответчика – Пронин А.В. просил в иске отказать, поскольку ответчик представлял истцу достоверные документы. Информацию не скрывал. Риски, связанные с неучастием Малышева В.В. в приватизации, отсутствуют, в т.ч. принимая во внимание решение суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Представители третьего лица ООО «Этажи-Петрозаводск» – Швец А.Н., Чернигова Т.Э. поддержали позицию ответчика.
Третьи лица – Малышев В.В., Малышев В.Ф., Малышева Л.П. не явились, отзыв не представили.
Выслушав участников, исследовав материалы, суд считает необходимым в иске отказать.
Согласно положениям гражданского законодательства (далее – ГК):
граждане и юридические лица свободны в заключении договора, принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.ст.309, 310 ГК);
лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (п.1 ст.401 ГК);
по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором … Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.п.1, 6 ст.429 ГК);
исполнение обязательств может обеспечиваться задатком (п.1 ст.329 ГК);
задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 ГК);
при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК);
если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны (п.2 ст.381 ГК).
Следуя разъяснениям п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.18 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п.1 ст.380 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Прокофьевой В.А. (покупатель) и Сергеевой А.В. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: , - по условиям которого покупатель передал продавцу в качестве задатка 50000 рублей (п.2.1.3); стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.3.2).
Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было совершено в письменной форме соглашение о задатке в размере 50000 рублей (п.п.1.2, 6.1); продавец гарантировал достоверность сведений об отсутствии: обременений на квартиру, споров, арестов; недееспособных и лиц, состоящих на учете в РПНД или РНД, в числе собственников; несанкционированной перепланировки; дома в перечне под снос, капремонт, реконструкцию; запрета на регистрацию граждан; недостоверных, ненадлежащих документов, на основании которых квартира была приобретена ранее (п.п.3.1-3.6); в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте сумма задатка возвращается покупателю в течение 7 календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования (п.4.3); при досрочном расторжении соглашения по инициативе покупателя задаток остается у продавца (п.4.2).
ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил претензию с требованием устранить выявленные риски до ДД.ММ.ГГГГ, а при отказе – возвратить задаток до ДД.ММ.ГГГГ, в чем ответчиком было отказано.
В материалы дела сторонами представлены две справки ГУП РК РГЦ «Недвижимость» от ДД.ММ.ГГГГ № с оригинальной подписью и печатью, в одной из которых сведения о Малышеве В. В. отражены полностью, в том числе, указаны дата рождения и дата регистрации по спорному адресу и неучастие в приватизации (ДД.ММ.ГГГГ/р и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно), во второй – без данных сведений.
Учитывая пояснения третьего лица ГУП РК РГЦ «Недвижимость» суд оценивает справку, выданную без полных сведений о Малышеве В.В., как изготовленную с технической ошибкой.
Тем не менее, данное обстоятельство (неучастие Малышева В.В. в приватизации), по мнению суда, не может быть квалифицировано, как неисполнение продавцом своих обязательств в рамках предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, исходя из следующего:
ответчик спорную квартиру приобрела у ФИО3. и ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с последующей государственной регистрацией права собственности. Недействительным указанный договор не признавался, соответственно, все сведения, предусмотренные п.п.3.1-3.6 соглашения о задатке, продавцом обоснованно заявлены, как достоверные;
ранее спорная квартира была приобретена Сударевой Е.Ю. у Малышевых Л.П. и В.Ф. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с последующей государственной регистрацией права собственности. Недействительным указанный договор не признавался;
Малышевы Л.П. и В.Ф. – родители Малышева В.В. приобрели квартиру по договору безвозмездной передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ;
в производстве Петрозаводского городского суда находилось гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО1, РГЦ «Недвижимость» о признании указанного договора безвозмездной передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части невключения в договор ФИО2. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано, установлено, в частности, что Малышевыми Л.П. и В.Ф. правомерно подано заявление на приватизацию и на основании договора безвозмездной передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ приобретена спорная квартира в собственность; срок для признания указанной сделки недействительной истек ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании по ходатайству стороны ответчика был допрошен свидетель Свидетель №1, показавшая, что с ней, как специалистом ПАО Втб, имеющим большой опыт работы, консультировались обе стороны по спорной сделке. Знает, что изначально объект был согласован, ДД.ММ.ГГГГ от сотрудника ООО «Мфцн» поступила просьба обратить еще раз внимание на сделку. Они еще раз все проверили и убедились, что в сделке нет рисков.
Оценивая показания свидетелей в совокупности с иными доказательствами, суд считает их допустимыми и относимыми доказательствами, подтверждающими отсутствие вины продавца в неисполнении обязательств по заключению основного договора купли-продажи.
Таким образом, во-первых, само по себе утверждение истца о том, что предыдущими собственниками было нарушено право на приватизацию квартиры несовершеннолетнего – Малышева В.В., не основано на имеющихся доказательствах, во-вторых, не связано с обязательствами ответчика по предварительному договору купли-продажи квартиры и соглашению о задатке ДД.ММ.ГГГГ.
Сделка, на основании которой ответчик приобрел право собственности на спорную квартиру, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам (п.3.6 соглашения о задатке), какой-либо иной недостоверной информации (п.4.2 соглашения о задатке) продавец/ответчик покупателю/истцу не предоставлял.
Обязательства по заключенному сторонами предварительному договору купли-продажи прекратились по истечении согласованного срока на основании п.6 ст.429 ГК РФ.
Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-7).
Как указано выше, покупатель не представил доказательств того, что продавец сообщил недостоверные сведения об объекте недвижимости, согласованном в предварительном договоре, и не представил доказательств вины продавца в неисполнении обеспеченного задатком обязательства по заключению основного договора купли-продажи.
Поскольку стороны не заключили основной договор по вине покупателя, который необоснованно уклонился от предложения продавца заключить основной договор купли-продажи, уплаченная покупателем сумма задатка подлежит оставлению у продавца.
Оснований для удовлетворения иска не имеется.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления через Петрозаводский городской суд.
Предварительный договор: переходят ли обязательства к наследникам
Сергей Симонов* решил купить дом с землей. В декабре 2018 года он нашел подходящий вариант и заключил с продавцом – Игорем Петровым* – предварительный договор купли-продажи. Согласно ему, стороны обязались заключить основное соглашение и зарегистрировать его до 31 января 2019-го.
Задаток в сумме 1,2 млн руб. Симонов передал сразу, оставшиеся 4,6 млн руб. он должен был заплатить при подписании основного договора. Стороны условились: если покупатель откажется от сделки, продавец может оставить 1,2 млн руб. себе, если же отказ последует со стороны продавца, то он возвращает задаток в двукратном размере.
Но заключить основной договор контрагенты не успели – Симонов умер 2 января 2019 года. После себя он оставил квартиру за 500 000 руб., дом за 14,4 млн руб., две машины, общей стоимостью 5,6 млн руб., а также деньги на вкладах в Сбербанке. Его наследницы по закону – Марина, Ольга и Елена Симоновы* – приняли наследство. Каждой досталось по 1/3.
25 января Петров предложил наследницам заключить основной договор купли-продажи, но они отказались. После этого Марина, Ольга и Елена Симоновы (в интересах несовершеннолетней Елены действовала ее мать Екатерина Ларионова*) обратились к Петрову с иском о взыскании неосновательного обогащения. Они настаивали, что ответчик незаконно присвоил сумму задатка.
Неразрывная связь с личностью
Орехово-Зуевский горсуд Подмосковья отклонил иск. Первая инстанция сочла, что истицы унаследовали от Симонова не только имущество, но и обязанности, вытекающие из предварительного договора купли-продажи дома. К ним, в частности, относится обязанность заключить основной договор.
Московский областной суд пришел к другому выводу. Апелляция решила, что заявительницы не унаследовали обязательство по заключению основного договора, поскольку оно неразрывно связано с личностью Симонова. У самих истиц нет намерения подписывать этот документ, в том числе на условиях предварительного соглашения, подчеркнул облсуд.
Таким образом, полученные Петровым 1,2 млн руб. являются неосновательным обогащением. Он обязан вернуть эти деньги, поскольку обязательство по заключение основного договора не может быть исполнено в связи со смертью Симонова, указала апелляция. Она отменил решение первой инстанции и взыскала с Петрова по 400 000 руб. в пользу каждой из заявительниц. Первый кассационный СОЮ согласился с выводами облсуда.
Обязательная воля наследодателя
Тогда несостоявшийся продавец обратился с жалобой в Верховный суд. Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя или их наследование запрещено законом, напомнила тройка судей ВС положения ст. 418 и ч. 2 ст. 1112 ГК. Обязательство, возникшее из предварительного договора, не обладает ни одной из этих характеристик, решил ВС.
Приняв наследство, истицы получили права и обязанности Симонова в неизменном виде как единое целое, отметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. По этой причине волеизъявление мужчины на возникновение обязательства по заключению основного договора является обязательным для наследниц. Таким образом, вывод апелляции и первой кассации о том, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, у наследниц Симонова отсутствуют, является ошибочным, подчеркнули судьи ВС.
При этом истицы отказались от исполнения упомянутых обязательств, не пожелав заключать основной договор купли-продажи. В таком случае сумму задатка продавец мог оставить себе. Из этого вытекает, что переданные 1,2 млн руб. нельзя признать неосновательным обогащением и взыскать с Петрова, резюмировал Верховный суд. Он отменил акты апелляции и первой кассации, оставив в силе решение первой инстанции (дело № 4-КГ21-3-К1).
Неоднозначная практика
По словам Александра Пчелина из юркомпании Лемчик, Крупский и Партнеры Лемчик, Крупский и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 9 место По количеству юристов 16 место По выручке 20 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × , главный вопрос в рассматриваемом деле можно сформулировать так: прекращается ли обязательство по заключению основного договора смертью гражданина?
Верховный суд справедливо приходит к выводу, что в таком случае обязательство не прекращается, поскольку оно не имеет неразрывной связи с личностью должника. Этим оно отличается, например, от обязательств по уплате алиментов или обязательств из договора поручения, комиссии, агентского договора.
Александр Пчелин, консультант юркомпании «Лемчик, Крупский и Партнеры»
Впрочем, практика по этому вопросу все же не столь единообразна, замечает Юлия Яныгина из КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × . По ее словам, суды порой все же ссылаются на наличие неразрывной связи между личностью умершего и обязательствами по предварительному договору как в споре № 2-709/2013.
ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток
В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось, рассказывает партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры Профайл компании × Юлия Макаренко. Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств, подчеркивает юрист: «Это представляет определенную сложность на практике». С ней и столкнулись два жителя Краснодарского края.
Осенью 2012 года Алексей Кривов* заключил с Сергеем Картоновым* предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком. По этому документу Кривов обязался в течение четырех месяцев подписать с Картоновым основной договор, чтобы приобрести недвижимость за 5,85 млн руб. В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение.
Две инстанции – два мнения
Истец:Алексей Кривов*
Ответчик:Сергей Картонов*
Суд:Верховный суд
Суть спора:Должен ли продавец вернуть задаток покупателю, который так и не подготовил проект основного договора купли-продажи?
Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть Кривову 50 000 руб. задатка, 9233 руб. за пользование чужими деньгами и 2000 руб. расходов на представителя.
Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Краснодарский краевой суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил Картонову на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело № 33-28207/17).
Наказание без вины
«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры Профайл компании × Юлия Макаренко отмечает, что при новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: «Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате».
Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора. Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК). И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.
Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×
Аванс с возвратом
Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не "уйдет", заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, - весьма распространенная тема споров.
Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.
В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма - почти 162 тысячи долларов - названа "необоснованным обогащением". Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.
История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. "Во исполнение принятых на себя обязательств" истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.
В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.
Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше - в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды "допустили нарушения".
Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.
Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за "пользование чужими денежными средствами", посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество "необоснованно приобретенное". И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги - это задаток.
В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком "признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения".
В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.
Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернутПо мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.
Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
Читайте также: