Стоит ли покупать комнату в общежитии на материнский капитал для сдачи в аренду
Обновлено: 02.07.2024
Квартира приобретена в ипотеку с участием материнского капитала. Может ли она быть сдана в аренду? Как на это отреагируют налоговая и органы опеки?
Налоговые органы продолжают следовать принципу «заплатил налоги – спи спокойно».
А вот органам опеки и попечительства такие манипуляции с жильем, приобретенным на средства материнского капитала, не понравиться, и вот почему.
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон о маткапитале) лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.
Условие выдачи маткапитала «на улучшение жилищных условий» – ключевое. Если вы будете сдавать хорошее жилье, приобретенное на маткапитал, чтобы жить на вырученные от аренды деньги, и при этом снимите жилье, которое, скорее всего, будет меньше, хуже (иначе зачем же сдавать свое хорошее жилье, чтобы арендовать такое же?), то вы ухудшите жилищные условия себе, а главное – детям. В результате, во-первых, теряется смысл выдачи маткапитала «на улучшение жилищных условий», во-вторых, вы нарушите права ребенка на жилище, которое было улучшено на выделенные государством деньги.
Согласно п. 3 ст. 56 Семейного кодекса РФ должностные лица организаций и иные граждане, которым станет известно об угрозе жизни или здоровью ребенка, о нарушении его прав и законных интересов, обязаны сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка. При получении таких сведений орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка.
Одна из таких мер – лишение права на маткапитал и обязание получателя вернуть деньги государству, даже путем продажи приобретенной квартиры. Орган опеки может обратиться в прокуратуру с просьбой проверить наличие в действиях родителей признаков состава мошенничества (заведомое нецелевое использование маткапитала).
Озадачилась я покупкой не потому что эта бумажка жгла руки и "поезд уходит, инфляция кушает, ничего не индексируется", а потому что сын старший ушел в армию, а возвращаться в семью конечно неплохо, но маленькие братья и сестренка явно не дали бы покоя взрослому парню.
Итак, из накоплений было около 210тр, сам сертификат на примерно 430тр. и возможность 250тр взять в кредит, который после покупки по плану в размере 105тр гасился региональным капиталом, а остальную сумму как раз за год планировалось погасить уже из заработанных денег. Я как раз вышла на работу на сокращенный рабочий день на час, оставаясь в отпуске по уходу за ребенком, потому что удобно было отводить ребенка.
Итак, общий бюджет был 890тр, из них 20тр с расчетом на оформление сделки (с 2016 года теперь сделки с долями оформляются через нотариуса, а они очень кушать хотят, причем очень, потому что помимо техработ по составлению договора купли-продажи в размере от 3800 до 4500, также установлен законодательно нотариальный сбор в размере 0,5% от стоимости объекта недвижимости - доли по кадастру, причем сумму сделки можно поставить любую, хоть 1000руб).
Выбрав локацию, место поиска комнаты, занялась мониторингом объявлений по разным сайтам. Список вышел достаточно внушительный, В диапазон были включены комнаты стоимостью до 1млн рублей с расчетом на торг.
Обзвон объявлений дело сложное, честно скажу, так как объяснить продавцу и даже агенту, что я хочу оплатить МК напрямую без ипотеки (нафиг мне платить проценты банку, плюс одобрение самой ипотеки, плюс страховки, сборы справок. плюс еще банк , сбер так точно, обычно требует отказы не почтовые, а личные от каждого из сособственников квартиры) просто очень сложно, некомпетентность агентов просто зашкаливает, продавцы вообще жутко мнительные, не смотря на прям пропуляризированый всеми телеканалами Федеральный Материнский Капитал пугал не меньше, чем слова "я мошенник, хочу отжать Вашу комнату".
После фильтра осталось всего 3 комнаты, все 3 были в Общагах (точнее бывших общагах, которые теперь для Росреестра числились как многокомнатные квартиры). Сособственников в таких квартирах-общагах было 6-10 человек.
Первый вариант никак не захотел снижаться на 20тр (т.е. как раз та сумма, что должна была пойти на оплату сделки) плюс отказы сказали что будут собирать после внесения аванса, т.е. готовность к сделке нулевая, а это еще ожидание. Потом все-таки агент стала меня убеждать в пользу ипотеки, пришлось отказаться, хотя это был самый приятный вариант из оставшихся по состоянию МОП. Хотя душ в там меня впечатлил, в отрицательном смысле.
Второй вариант, невозможность собрать отказы. Была предложена схема - дарение метра - но не просто дарение одному покупателю, мне, а всем участвующим в сделке, т.е. детям и мужу, чтобы потом заключить договор купли-продажи со всеми сособственниками по условиям Материнского Капитала, после чего он получает ВСЕ наличные деньги, далее заключаем договор купли-продажи на оставшуюся часть комнаты и он через 1,5 месяца получает банковским переводом деньги от Пенсионного фонда. Продавец был без агента, комнату продавал за 850тр. На предложенную схему не согласился, даже после предложения доплатить сверх 50тр.
Третий вариант, тоже оказалось невозможно собрать отказы (хотя до этого было возможно со слов продавца). Сам собственник проживал в другом регионе. Была предложена схема как во втором варианте тогда. После недели на раздумье продавец позвонил и согласился. После уточнения всех технических нюансов (приезд, дарение, доверенность на знакомого для заключения договора купли-продажи) я записалась на согласованную дату к нотариусу. По стоимости комнаты мы договорились на 820тр.
И так, приехал продавец и, действуя по оговоренной схеме, было оформлено дарение на меня, детей и супруга. Далее продавец оставил доверенность на подписание договора купли продажи своему знакомому и уехал тем же вечером на поезде домой.
Через 13 дней мы в полном составе опять собрались у того же нотариуса. Только вместо продавца уже выступал знакомый с доверенностью. Я уже получила документы на дарение (хотя могла бы и без них, так как нотариус всегда заказывает выписку из Росреестра и там моя семья числилась сособственниками). Для покупки пакет документов был следующим: Справка об остатке Материнского капитала, Копия сберкнижки продавца, Расписка от продавца, что сумму наличными он уже получил, Паспорта лиц, участвующих в сделке, сам сертификат на МК, свидетельства о рождении детей, документы на комнату.
Согласно расписки, в договоре указали, что с продавцом уже расплатились.
Все. Осталось дело техники.
Подали в МФЦ договор купли-продажи, пошлину оплатили разделив на всех покупателей (т.е. было несколько квитанций на меня, супруга и детей, но в сумме вся пошлина составляла 2000р, при дарении пошлина уплачивалась аналогично). Через неделю получила документы в МФЦ и подала там же заявление на перевод Материнского капитала продавцу. (На самом деле на следующий день, не помню почему не приняли сразу, кажется паспорт супруга потребовали, то ли даже его личное присутствие, хотя у меня была от него гендоверенность на все действия, пришлось ему со мной утром ехать подавать документы).
Через 38 дней продавец получил деньги на счет.
В общем-то в итоге, у старшего сына отдельное жилье, мы не мешаем друг другу и он всегда готов помочь по мелочам и по разным серьезным делам тоже.
ПС. дополнительно потом расскажу как я избежала налогов на дарение долей (дарение не близкими родственниками облагается налогом 13%)
Маткапитал — это тоже капитал, и он должен работать. Его бесполезно вкладывать в виртуальную пенсию или образование, которого в стране уже нет. На 400 000—500 000 Р по нынешним ценам на недвижимость невозможно купить полноценную квартиру, а значит, нельзя улучшить условия проживания.
На маткапитал стоит покупать комнату. Ее можно сдавать по рыночной цене того региона, где она находится. Деньги с аренды будут покрывать коммунальные расходы и половину налога на имущество. На руки будете получать 2000—3000 Р , что тоже неплохое подспорье.
Если площадь купленной комнаты и в целом проживание в коммунальных условиях устраивают, можно там жить. Если есть другое жилье — можно сдавать и получать лишние 3000 Р и ничего не менять. А еще лучше — копить на вторую комнату и действовать по аналогичной схеме.
Стоимость такой комнаты вряд ли уйдет ниже сделки. Если дом попадет под программу реновации, дадут другое жилье. Если понадобятся срочно деньги, можно быстро продать комнату по цене покупки, поскольку комната — ликвидный товар. Да, в этом случае теряется часть дохода, но зато не нужно продавать единственную квартиру.
В любом случае с нулем человек не останется, а комната — это актив без вложений, потому что маткапитал — это государственные деньги.
Покупать свое жилье — огромная глупость, а жилую недвижимость стоит рассматривать только как источник дохода. Например, двухкомнатная квартира в условной Костроме стоит 2 млн рублей. Снять такую же в Костроме можно за 10—12 тысяч в месяц. Проще на эти деньги купить три-четыре комнаты и сдавать их. Эти комнаты будут приносить 9000—12 000 рублей дохода, которые и будут покрывать аренду.
Арифметика простая: комната дает доходность 7—16% в год. Больше любого вклада, зато меньше рисков и стабильный поток денег.
А если новая квартира сдаётся в аренду, то семья, как правило, остаётся жить там же, где раньше. Теоретически условие расходования маткапитала будет соблюдено, если семья на деньги, получаемые от аренды квартиры, сама будет снимать хорошее дорогое жильё, но это нецелесообразно.
Если у налоговой инспекции претензий к родителям, которые решили таким образом обогатиться за счёт материнского капитала, не будет, то органы опеки и попечительства такую затею не одобрят. С их точки зрения сдача в аренду квартиры, купленной по сертификату материнского капитала, нарушает права ребёнка на жилище. Даже если средства, получаемые от квартиросъёмщиков, семья будет тратить исключительно на детей.
Если органам опеки и попечительства станет известно о том, что семья купила за счёт материнского капитала квартиру, но ребёнок в этой квартире не живёт, они обязаны принять меры по восстановлению жилищных прав ребёнка. В том числе обратиться в прокуратуру для того, чтобы там установили, что родители являются мошенниками. А в этом случае сдача квартиру в аренды является заведомо нецелевым использованием средств материнского капитала и приравнивается к мошенничеству.
Это может закончиться лишением прав на материнский капитал. Родителей-аферистов могут заставить вернуть деньги государству, в том числе продать купленную по сертификату квартиру.
Читайте также: