Кому принадлежит radisson collection сочи
Обновлено: 19.05.2024
Бывший глава Кабардино-Балкарии Арсен Каноков, владелец корпорации «Синдика» (№156 в списке Forbes с состоянием $650 млн), выходит на террасу пятизвездочной гостиницы Radisson Blu Paradise Resort & Spa и по-хозяйски срывает декоративный мандарин. «Угощайтесь. А там мы оливки посадили», – щурится Каноков на закатное солнце, уходящее в море. «Здесь у нас больше километра прибрежной полосы, будем облагораживать берег, завозить песок», – делится планами Каноков.
Привычных сочинских пейзажей – теснящих друг друга палаток, ресторанчиков с звучащей на всю набережную российской эстрадой - в районе отеля и на протяжении еще семи километров просто нет. Скучать не придется – в гостинице три ресторана: итальянский, где готовят лучшую пиццу на побережье, азиатский и европейский. Правда, азиатский сейчас закрыт — на время Олимпиады его облюбовала швейцарская фирма Omega под временный олимпийский офис и шоу-рум. В конференц-зале — территория Visa.
На время Олимпиады гостиница забита под завязку, хотя отель открылся лишь в декабре. Подходит генеральный менеджер, представитель Residor Hotel Group Брайан Глисон. Каноков через переводчика с беспокойством спрашивает, можно ли остановиться хотя бы на одну ночь его приятелю. «Одну ночь – без проблем, – деловито говорит Брайан. – Но на завтра номер уже забронирован».
Набережная перед отелем, похоже, станет самой дорогой территорией на черноморском побережье. Во-первых, здесь, на границе с Абхазией, чистая вода — нет производств, централизованная канализация. Во-вторых, транспортная доступность – Имеретинская низменность находится в 15 минутах от аэропорта, и у гостей нет необходимости тащиться по Курортному проспекту, чьи легендарные пробки не рассосались, после того как построили дублер. В-третьих, именно отсюда проще всего добираться до Красной Поляны, минуя светофоры и Сочи.
Набережная узка и девственно чиста – метра четыре из десяти занимает велосипедная дорожка, по которой никто не ездит. Пока по набережной прогуливаются в основном местные строители Олимпиады и самые смелые иностранцы. В 22.50 на променаде выключили все фонари и набережная в момент превратилась из образца чистоты и порядка в рисковое для прогулок место. Сразу стали видны костры волонтеров, которые жарят сосиски на галечном пляже.
Сенатор Каноков решил купить построенный к Олимпиаде Radisson Blu в Сочи
Холдинговая компания «Синдика» члена Совета Федерации от Кабардино-Балкарии Арсена Канокова намерена купить пятизвездочный отель Radisson Blu Resort & Congress Centre в Сочи. «Мы делаем все возможное, чтобы купить его», — сказал РБК президент холдинга Олег Эскиндаров, напомнив, что компании принадлежит находящийся по соседству другой пятизвездочный отель — Radisson Blu Paradise Resort. Оба объекта были построены в преддверии Олимпийских игр 2014 года.
В пресс-службе ВЭБа, которому с 2016 года принадлежит Radisson Blu Resort, РБК отказались комментировать переговорный процесс с «Синдикой», заверив, что «сделка будет проведена в соответствии с публичными процедурами». Сроки их завершения представитель банка не уточнил.
О том, что «Синдика» интересуется покупкой отеля, знают также представитель компании — игрока гостиничного рынка и представитель международной консалтинговой компании. По словам первого, холдинг Арсена Канокова является наиболее вероятным покупателем отеля.
Первоначальным владельцем Radisson Blu Resort & Congress Centre было ЗАО «Отель Девелопмент» — структура бывшего президента «Интуриста» Аббаса Алиева. Под этот проект она взяла кредит Внешэкономбанка. Стоимость строительства оценивалась в 6 млрд руб., из которых ВЭБ выдал 70%, писали «Ведомости». Однако в итоге компания не смогла обслуживать долг. В феврале 2016 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил требование ВЭБа к ЗАО «Отель Девелопмент» и еще пяти компаниям Алиева, которые строили Kempinski Grand Hotel в Геленджике и комплекс апартаментов «Сады морей», о взыскании по кредитным договорам 23,5 млрд руб.
В общей сложности свои возможные потери из-за финансирования олимпийских строек ВЭБ оценивал в 190 млрд руб. В июне 2016 года банк сообщил о реструктуризации этих кредитов на 25 лет. Тогда же РБК стало известно о возможной продаже Radisson Blu Resort, который отошел ВЭБу за долги ЗАО «Отель Девелопмент».
Что входит в «Синдику»
Состояние Арсена Канокова журнал Forbes оценивает в $500 млн. С сентября 2005 по декабрь 2013 года Каноков занимал пост главы Кабардино-Балкарской Республики (КБР). С 25 декабря 2013 года является представителем парламента КБР в Совете Федерации. В основанный им холдинг «Синдика» входят сеть торгово-развлекательных комплексов, а также универсальные и строительные рынки в Москве (среди них —Троицкий в Строгино, Усачевский в Хамовниках, Братиславский в Марьино и Покровский в Бирюлево-Западном), а также гостиничные активы. Помимо Radisson Blue Paradise Resort в Сочи стоимостью 7 млрд руб. структуры сенатора, по словам опрошенных РБК консультантов, в разное время владели гостиницами в Пятигорске, Ставрополе (работают под брендом «Интурист»), Тамбове, Ростове-на-Дону и Невинномысске, СПА-отелем «Синдика» в Нальчике и санаторием в Кисловодске.
Покупать — не строить
Radisson Blu Resort расположен неподалеку от марины и Олимпийского парка. Во время проведения Игр в отеле останавливались члены Международного олимпийского комитета и высокопоставленные российские чиновники. Премьер Дмитрий Медведев регулярно принимает здесь гостей Сочинского инвестиционного форума. В 2016 году в конгресс-центре отеля проходили встречи Владимира Путина и мировых лидеров в рамках делового форума Россия — АСЕАН.
«Сегодняшняя конъюнктура и цены на гостиничные активы позволяют рассчитывать на успешное закрытие сделок с повышенной доходностью», — считает Олег Эскиндаров. При этом приобретение уже готового объекта предполагает более короткий срок возврата инвестиций, чем строительство отеля с нуля, поясняет он.
С этим мнением согласны опрошенные РБК консультанты. Стоимость строительства отеля на 508 номеров, подобного Radisson Blu Resort, составит около $300 тыс. на номер, говорит заместитель руководителя по развитию индустрии гостеприимства CBRE Станислав Ивашкевич. Таким образом, общая стоимость актива — $152,4 млн, или 8,5 млрд руб., подсчитал РБК. Однако, учитывая текущие операционные показатели, стоимость будет ниже — от 5,1 млрд до 6,1 млрд руб., уверен партнер Colliers International Станислав Бибик. Сроки окупаемости объекта он оценивает в девять-десять лет, что сопоставимо со среднерыночными показателями.
С учетом того что ВЭБ может продать отель со скидкой, окупаемость проекта составит около 15 лет, считает Ивашкевич. Он напоминает, что структура Алиева не смогла обслуживать кредит из-за того, что операционные показатели, которые закладывались при строительстве в 2010–2011 годах, не соответствовали реалиям после кризиса 2014 года. Однако сам по себе Radisson Blu Resort & Congress Centre — «это очень хороший отель», и «Синдика» сможет сократить операционные издержки примерно на 5% «за счет синергетического эффекта» с ее отелем по соседству, добавляет Ивашкевич.
Что же касается общей ситуации в этом сегменте рынка, то загрузка отелей в Сочи в высокий сезон близка к 100%, а в среднем в 2016 году составляла 50–55%, говорит директор департамента консалтинга Knight Frank Ольга Широкова.
По данным консалтинговой компании JLL, по итогам летнего сезона 2016 года средняя загрузка качественных отелей «прибрежного кластера», где находятся отели Radisson Blu, достигла 68% против 54% летом 2015 года. «В первом квартале [2017 года], который традиционно не является высоким сезоном для гостиниц у моря, загрузка продолжила расти и, прибавив 2 п.п. по сравнению с первыми тремя месяцами 2016 года, превысила 42%, — говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер. — Средний тариф за этот же период вырос почти на 15% — до 7 тыс. руб. [за ночь]. В совокупности это привело к увеличению доходности на номер (RevPAR) почти до 3 тыс. руб.».
Море с моллом
Торговые комплексы и бизнес-центры — обычно самые высокодоходные объекты, поэтому в большинстве российских городов именно с них начиналось развитие рынка недвижимости. Другое дело Сочи. На конец 2013 года рынок качественной торговой недвижимости Большого Сочи оценивался в 530 кв. м на 1000 человек населения. Для сравнения: в крупных российских городах этот показатель варьируется от 250 до 400 кв. м на 1000 человек. Всего два года назад уровень обеспеченности торговой недвижимостью в Сочи был почти в три раза меньше. Ситуацию исправило открытие в IV квартале 2012 года крупнейшего торгово-развлекательного комплекса «Море молл». Он принадлежит компании «ТПС Недвижимость», владельцами которой являются миллиардеры Аркадий Ротенберг и Александр Пономаренко. Общая площадь «Море молла» составляет 168 000 кв. м, а полезная — 80 000 кв. м. Сегодня это треть арендопригодной площади качественной торговой недвижимости города. Представитель компании Екатерина Новоженина уверяет, что ТРК уникален для Сочи: «Выход единственного сопоставимого с нами по площади, но уступающего нам по местоположению проекта — олимпийского «Медиацентра» (158 000 кв. м), который после соревнований переоборудуют в молл, — мы ожидаем не ранее 2015 года».
«Море молл» входит в число крупнейших сочинских объектов и по объемам годовой выручки. Однако, чтобы вернуть 7,5 млрд рублей инвестиций в проект, инвесторам придется ждать по меньшей мере восемь лет.
Остальные сочинские торговые центры в разы меньше как по площади, так и по выручке. Площадь самого крупного из них, ТРК «Олимп», составляет 34 400 кв. м (выручка — 280 млн рублей).
Что касается офисной недвижимости, то крупных бизнес-центров в городе вообще нет. Обеспеченность офисной площадью в Сочи в два раза ниже, чем в региональной столице Краснодаре, однако, несмотря на небольшой объем рынка, дефицита офисных площадей в городе не наблюдается. «Значительного спроса на качественные офисные объекты в Сочи никогда не было, так как здесь никогда не было крупного бизнеса», — объясняет директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. В городе наиболее востребованными считаются небольшие офисные помещения по 20–40 кв. м и по 100–150 кв. м.
Старожилы
Большой Сочи растянут на 145 км вдоль побережья Черного моря. Олимпиада пройдет в Адлерском районе, куда помимо Адлера входит и Красная Поляна. Основные спортивные и инфраструктурные объекты, в том числе гостиницы, возводились именно здесь. В Центральном районе, то есть непосредственно в городе Сочи, инвесторы строили торговую недвижимость, а также реконструировали имеющийся гостиничный фонд.
Старые корпоративные пансионаты и санатории в Сочи до сих пор показывают самую большую выручку.
Например, санаторий «Заполярье», где отдыхают сотрудники «Норильского никеля» и проводятся выездные мероприятия этой компании, по итогам 2013 года получил 1,1 млрд рублей выручки, говорит представитель «Норникеля».
Среди профильных инвесторов в гостиничную недвижимость Сочи выделяются местный предприниматель Рубен Татулян, а также участник рейтинга Forbes «Крупнейшие рантье России 2010» Александр Куликов, владелец «Союз Маринс групп». Структуры этих предпринимателей управляют готовыми объектами коммерческой недвижимости.
Компаниям Татуляна кроме пансионата «Весна» принадлежит несколько коммерческих объектов в Сочи общей площадью около 70 000 кв. м с выручкой порядка 850–900 млн рублей в год. Среди них и первый в городе настоящий торговый центр общей площадью 7000 кв. м, названный в честь хозяина — «Татулян». Характеризуя Татуляна, его представитель особо подчеркивает, что тот «известный и уважаемый в городе человек». Татулян — помощник депутата Госдумы Александра Карелина и президент федерации борьбы Сочи. Представитель Татуляна отвечать на вопросы Forbes отказался.
«Союз Маринс групп» управляет в Сочи одним из крупнейших санаториев — «Жемчужиной», расположенной в центре города и насчитывающей свыше 900 номеров. Именно здесь вплоть до 2012 года проводился ежегодный Сочинский инвестиционный форум. По-видимому, группа не только управляет, но уже и владеет «Жемчужиной»: участники рынка рассказывают, что структуры «Союз Маринс групп» выкупили доли ОАО «ГК «Жемчужина» у ряда физических лиц. В самой компании эту информацию не комментируют. Другой сочинский отель, которым владеет группа, — «Маринс Парк отель» более чем на 400 номеров. Местные риелторы оценивают совокупную выручку двух объектов примерно в 1 млрд рублей.
В Сочи, кроме того, по-прежнему функционируют государственные ведомственные санатории, оставшиеся с советских времен. Среди них санатории Управделами президента «Дагомыс» и «Сочи», а также принадлежащие РЖД «Мыс Видный» и «Черноморье». До объявления Сочи олимпийским городом доля ведомственных санаториев составляла более трети местной базы размещения (Forbes не учитывал их в своих подсчетах).
Премиальная неоклассика: что будет с санаторием «Красмашевский» в Сочи
Radisson Hotel Group подписала соглашение с ООО «Красмашевский» (дочерней компанией группы компаний AR GROUP) об открытии в Сочи третьего в России отеля Radisson Collection. Об этом сообщает пресс-служба оператора.
Он будет создан на базе санатория «Красмашевский». Последний был признан объектом культурного наследия. Инвестор проведет его реставрацию. Здание восстановят и оборудуют в соответствии с концепцией бренда. В компании обещают не нарушать архитектурный ансамбль. Открытие запланировано на 2024 год.
Отель будет располагаться на территории парка площадью 4 гектара с пешеходными дорожками и видом на Черное море. В зеленой зоне высадили более 4 тыс. растений, обновили концепцию и привели в порядок те взрослые деревья и кустарники, которые уже произрастали на территории.
Номерной фонд включит в себя 144 номера разных категорий, включая люксы и президентский люкс. Фасадные решения разработаны архитектурным бюро Green Design. Согласно проекту, доступ на собственный пляж будет осуществляться через одземный туннель из отеля.
В ноябре 2019 года «Коммерсант-Юг» сообщал о том, что началась реконструкция санатория «Красмашевский». На тот момент он не принимал отдыхающих в течение 10 лет и сменил несколько собственников, пока не перешел к сочинскому девелоперу AR Group. Тогда компания заявляла о планах перестроить его в апартаментный комплекс премиум-класса Grand Royal Residences.
Санаторий «Красмашевский» изначально носил имя Сергея Кирова и принадлежал исполкому Ленинграда, комплекс зданий в стиле модернизированной неоклассики, расположенный на самой высокой точке в центре Сочи, был открыт в 1936 году. Здравница расположена в курортном парке площадью 4 га и имеет собственный закрытый пляж. В девяностые годы прошлого века курортный объект перешел к заводу «Красмаш» (Красноярск), затем владельцем санатория стал бизнесмен Виктор Батурин. В 2009 году «Красмашевский» перестал принимать отдыхающих, здания использовались для расселения рабочих-строителей.
По данным сайта AR Group, холдинг реализовал в Сочи ряд крупных строительных проектов, в том числе ЖК «Белый дворец» и «Морская симфония», апарт-отели «Крымский», «Лучезарный», «Волжский», «Морской квартал» и другие.
Самый быстрый
Лакомый кусок земли у моря, где помимо гостиницы построены 23 трехэтажных коттеджа, достался компании «Синдика» Канокова 15 месяцев назад. Он последним вошел на олимпийскую стройку, но оказался самым быстрым. Правда, за прибрежную полосу пришлось побороться.
Это территория советского пансионата «Черноморец», 48,95% которого в 2005 году купила компания Attleboro Holding Limited. За компанией стоял девелопер с российско-иорданским капиталом, российский капитал в ней представлял гендиректор Леонид Красовский, который через цепочку компаний был собственником 17% Роспромбанка (более 50% которого в свою очередь принадлежало кипрскому Laiki Bank). В 2008 году, еще до кризиса, на сочинском форуме компания представляла проект спа-отеля, оценивая сумму инвестиций в $300 млн. Как только владельцы узнали, что рядом разместится порт Олега Дерипаски, они наняли местных корпоративных юристов для консультирования местных жителей, те начали устраивать акции протеста. «Средство борьбы — соблюдение элементарного российского законодательства. Под Олимпиаду ведь не все законы изменили», — рассуждал юрист Михаил Меркулов в разговоре с корреспондентом Forbes шесть лет назад.
Но проблема порта отошла на второй план, когда начались финансовые сложности. «Черноморец» взял в партнеры владельца ПИК Юрия Жукова, но рынок недвижимости рухнул в кризис, и у того тоже не оказалось денег. Внешэкономбанк, на кредит которого под проект надеялся девелопер, кредитной линии так и не открыл.
В марте 2012 года администрация Сочи и «Олимпстрой» подали в краснодарский арбитраж иск к «Черноморцу» о расторжении договора аренды из-за нецелевого использования земли: по плану строительно-монтажные работы должны были стартовать еще в августе 2011 года, но к моменту подачи иска была вырыта только яма. В «Олимпстрое» тогда говорили, что это связано с отсутствием финансирования и сменой владельца. В декабре 2012 года «Черноморец спа-отель» был исключен из списка олимпийский объектов распоряжением правительства, а земля передана Канокову.
Как рассказывает сам предприниматель в интервью Forbes, получить землю ему удалось из-за давних хороших отношений с зампредом правительства Дмитрием Козаком – именно он обратился к Канокову с предложением войти в стройку. «Мы с ним были знакомы, когда меня назначали главой республики – именно он был полпредом, – вспоминает Каноков. – Понимая важность и значимость этой просьбы, я попросил компанию подключиться к этой работе. Нам хорошо помогали, оказывали содействие, чтобы этот процесс быстро пошел».
По словам представителя Козака Ильи Джуса, произошла переуступка прав аренды: «Если инвестор не справляется со своими обязательствами, на него возлагается ряд санкций, в том числе и финансовых, вплоть до расторжения договора об аренде». Как рассказывает источник в «Синдике», прежний собственник подключал ЧОП, чтобы воевать за прибрежную полосу, однако с ним справились с помощью полиции.
Канокову даже не пришлось покупать участок, он арендует землю. Объем инвестиций остался такой же, как и у проекта, который представлял в Сочи Attleboro Holding Limited, да и суть та же – большой отель плюс комплекс коттеджей. Правда, как вспоминают сочинцы, первый проект был поинтересней в архитектурном плане. Каноков же просто взял проект ResidorGroupHotel, построившей в нескольких километрах от этого места первый Radisson Blu (принадлежит компании «Отель девелопмент» бывшего главы «Интуриста» Аббаса Алиева), и немного его расширил. «Времени не было уже. Мы аккуратно положили уже имевшийся проект ResidorGroupHotel под эту территорию, иначе мы бы не уложились в такие короткие сроки», — разводит руками Каноков.
$150 млн из $220 млн, требовавшихся на возведение основного здания, выделил Внешэкономбанк. Еще 2,7 млрд рублей «Синдика» внесла из собственных средств – в том числе на строительство коттеджей, который длинным темным рядом теперь возвышаются над набережной.
Окупаемость проекта? Строительство гостиницы Каноков относит к рисковым инвестициям и при заполняемости от 35-50% собирается отбить их за 15 лет. Он рассчитывает на $30 млн EBITDA в год, планирует разместить часть акций на рынке. «Если мы $250 млн вложили, представим, что мы 2% в год будем выплачивать как дивиденды. 150 млн рублей в год я спокойно смогу платить. Или же я выплачиваю тело кредита и проценты по 100 млн рублей ежемесячно. Так получается, если грубо на 10 лет разделить, 9 млрд рублей. Есть же разница?»
Один из основных плюсов проекта в том, что вместе с котлованом под отель Канокову отошла большая часть прибрежной полосы. Он собирается выставить свою охрану на променаде, которая следила бы за порядком, и взять в аренду весь пляж, примыкающий к территории, – облагородить, сделать его песчаным.
Больше километра прибрежной зоны – роскошь, которой нет у большинства соседей, даже именитых. Сразу за деревней староверов – четырехзвездочная гостиница Azimut, построенная миллиардером Виктором Вексельбергом, а за ней – Олимпийская деревня Олега Дерипаски.
Гонка за столицей
Зато в Сочи теперь много отелей. По данным сочинской администрации, объем гостиничного фонда города на конец 2013 года составил 35 000 номеров. К началу Игр он вырастет почти в полтора раза, до 55 000 номеров, преимущественно за счет временных средств размещения (номера в зафрахтованных круизных лайнерах и объектах, которые после Олимпиады будут проданы как апартаменты). После закрытия временных гостиниц по окончании Олимпиады в городе останется примерно 40 000 номеров. Для сравнения: в Москве сейчас насчитывается около 43 000 номеров. Примечательно, что активнее всего строились гостиницы «4–5 звезд» — за шесть лет номерной фонд в этой категории вырос в 10 раз, до 13 500 номеров, причем в основном в одном районе — Адлерском.
В числе частных инвесторов олимпийской стройки Виктор Вексельберг, Владимир Потанин, Олег Дерипаска, Самвел Карапетян. Их совокупные инвестиции в олимпийскую инфраструктуру (в основном в гостиницы и апартаменты) составили 137 млрд рублей. Почти две трети этой суммы вложили компании Владимира Потанина.
Окупятся ли вложенные деньги?
Бизнес-планы проектов Потанина и Дерипаски предполагали старт продаж недвижимости (апартаментов) еще в 2011 году. К началу 2014 года планировалось продать не менее 30% фонда, рассказывает представитель «Базэла». «Продавать до окончания Игр апартаменты нам не разрешили, и модель полностью поломалась», — говорит Потанин (интервью с Владимиром Потаниным см. на стр. 86). Марина Смирнова из консалтинговой компании Cushman & Wakefield уточняет, что речь идет не о прямом запрете продаж. Апартаменты можно было продавать, но полностью распоряжаться своим имуществом можно только по окончании Олимпиады. К тому же недвижимость находилась в залоге у ВЭБа как основного кредитора и получить разрешения у банка на продажу никому так и не удалось, напоминает Смирнова. Потанин говорит, что пока сроков окупаемости у этих проектов нет. Уже принято решение, что ВЭБ предоставит инвесторам каникулы на уплату процентов.
Что будет происходить на сочинском рынке после Олимпийских игр? Илья Володько считает, что у инвесторов вряд ли получится вернуть вложенные в дорогие сочинские объекты средства. Состоятельных россиян слишком мало, чтобы обеспечить достаточный платежеспособный спрос.
Сочи всегда был «курортом для всех», поэтому после Олимпиады ему придется снижать цены, если он хочет оставаться общедоступным, полагает Марина Смирнова. А собственникам недвижимости, как, впрочем, и чиновникам, придется подумать, за счет чего привлечь клиентов в новые отели. Превращение Сочи в общедоступный курорт начнется после Олимпиады, когда из-за низкой загрузки гостиницы начнут снижать цены, добавляет Володько.
По подсчетам Forbes, после Олимпиады в городе появится свыше 270 000 кв. м дополнительной коммерческой площади, которую можно использовать в качестве торговых и офисных помещений. Кроме того, на рынке появятся помещения, высвободившиеся после закрытия офисов госучреждений и компаний, которые работали в городе во время подготовки к Олимпиаде. По подсчетам Macon Realty Group, сегодня они арендуют примерно 10% всей офисной недвижимости. Все эти факторы приведут к падению арендных ставок.
Самый большой
Azimut Hotel Sochi Виктора Вексельберга (№ 4 в списке богатейших бизнесменов России, состояние $15,1 млрд) уже облюбовали именитые гости: после товарищеского хоккейного матча сюда на обед заезжали президенты Владимир Путин и Александр Лукашенко, а в первую неделю Олимпиады министр спорта Виталий Мутко, как это ни курьезно, арендовал в отеле курительную комнату для встреч с министрами спорта других стран.
Но Вексельберг предпочитает ориентироваться на клиента-середняка. «Сочи – общероссийский курорт, а не место для отдыха премиум-класса, он должен в такой логике развиваться, — рассуждает ответственный за главный гостиничный комплекс Игр предприниматель, шагая по территории своего отеля. Вместе с женой Мариной Вексельберг приехал в город накануне Олимпиады, а утром 7 февраля, за несколько часов до старта Игр, вышел на инспекцию олимпийского проекта — курортного комплекса из двух отелей на 3600 номеров Azimut Hotel Sochi.
Azimut Hotel — самый большой комплекс в Европе — расположился на площади 180 000 кв. м в Имеретинской низменности. Под боком — центральный олимпийский стадион «Фишт». Два блока четырехзведночного Azimut Hotel Resort & SPA Sochi построены в форме серо-голубых трилистников, волнообразная крыша здания символизирует море. Снять один из 720 номеров стоит от 5500 до 8500 рублей в сутки, сообщил Сергей Гоголев, гендиректор «Топ-проджект» (входит в «Ренову» Вексельберга). Более демократичный Azimut Apart Hotel Sochi на 2880 мест оформлен в средиземноморском стиле, стоимость номеров там – от 3000 до 5000 рублей. Цены фиксированы в соответствии с обязательствами перед Международным олимпийским комитетом, но после Игр подниматься не будут, обещает Гоголев, объясняя, что это бизнес, а не памятники, номера должны работать, а клиенты больше, чем в Олимпиаду, платить не будут.
Комплекс Azimut спроектирован как мини-город с собственной инфраструктурой: на территории есть спа-зона, кафе, рестораны, ночной клуб, посредине пригостиничного парка – искусственное озеро. Изюминка комплекса - пальмовая аллея, ведущая мимо озера к морю. Несмотря на солидную площадь, Azimut имеет скромный пляж – ему принадлежит только 650 м прибрежной полосы. Это стандартный для Сочи каменистый берег, но бизнесмен планирует сделать его песчаным. Пляж достался Вексельбергу всего полгода назад после двух лет нешуточной борьбы.
Миллиардер принял олимпийскую эстафету только в 2011 году по личной просьбе вице-премьера Дмитрия Козака. Проект строительства главного отеля для журналистов и партнеров Олимпиады изначально брался выполнять Тельман Исмаилов, но с задачей не справился, хотя планы были грандиозные: до 5600 номеров, «пять звезд», дорого-богато. Инвестиции оценивались в $1 млрд, но за кредитом в ВЭБ, куда протоптали дорогу все оставшиеся в Олимпийской стройке инвесторы, Исмаилов не приходил, уточняет источник, знакомый с историей строительства. Собеседник затруднился ответить, был ли готов ВЭБ кредитовать олигарха. «Вероятно, он посчитал экономику проекта и засомневался в своих силах: мы и сами считаем чудом, что комплекс удалось сдать в срок», - рассуждает о причинах ухода Исмаилова Гоголев. Он иронизирует, что новым инвесторам от предыдущего собственника остались «хорошие воспоминания о «Мардан паласе» (известный своими вечеринками отель олигарха в Турции). Проекта стройки, а уж тем более начатого строительства не было.
Занявшись проектом, Вексельберг обнаружил, что у «прибрежной территории» отсутствует выход к морю: на нем расположился частный пансионат «Дельфин», предлагающий «эксклюзивный отдых на собственной базе отдыха». На до сих пор существующем сайте пансионата почему-то сообщается, что он по праву считается самой популярной частной гостиницей Анапы, хотя адрес указан в Нижнеимеретинской бухте Адлера. Отдыхающие в пансионате могли рассчитывать на «различный спортивный, игровой инвентарь (домино, теннис настольный, шашки, шахматы, бадминтон), культмассовые мероприятия», но главное – на посещение пляжного комплекса. Именно наличие выхода к морю позволило собственникам «Дельфина» два года трепать нервы менеджерам Вексельберга, рассказывает источник, близкий к «Олимпстрою».
«Стоял здесь пансионат послевоенной постройки с покосившимися домиками, а-ля пионерлагерь, - говорит собеседник. – Понятно, что в трехстах метрах от «Фишта» не может стоять хибара, но просто так убрать ее не получалось, потому что у пансионата был «серьезный собственник». По словам собеседника Forbes, это были структуры, аффилированные с АФК «Системой» Владимира Евтушенкова. Владелец «Дельфина», поторговавшись два года, получил за приморские земли «сумму, в три раза больше, чем стоил пансионат», а Azimut — выход к морю.
«Был такой санаторий, — после некоторого раздумья припомнил сам Евтушенков в разговоре с корреспондентом Forbes. – Кому и за сколько мы его продали, не знаю, я этой сделкой не интересовался». По словам Евтушенкова, участие в строительстве олимпийских объектов никогда не входило в его планы, и сейчас он очень этому рад. Вексельберг подтверждает, что проблемы с доступом к пляжу были, но подробностей не комментирует.
На истории с «Дельфином» «морской бой» миллиардера не закончился. У бизнесмена есть планы еще на один прибрежный кусок земли. Недалеко от его гостиничного комплекса и территории, отданной на время Игр под Олимпийский парк, есть прибрежный участок 2 га, принадлежащий сейчас государству. «С шашлычками, ларьками, частной собственностью», —уточняет Вексельберг. Он найдет для этой земли другое применение.
Однажды в разгар предолимпийского строительного аврала холл отеля Azimut Hotel Resort & SPA Sochi заполнила толпа представительных гостей во главе с премьером Дмитрием Медведевым. Был и Козак, и полпред президента в Южном округе Владимир Устинов, и Мутко, и президент оргкомитета «Сочи 2014» Дмитрий Чернышенко. Вексельбергу было чем похвастаться: Azimut Hotel Sochi, строительство которого началось на четыре года позже большинства остальных олимпийских объектов, был сдан в эксплуатацию без опозданий. «У нас ленточку разрезают, а кругом еще бетон мешают», - вспоминает Вексельберг.
Была солнечная погода, Медведев без пиджака прошелся по дорожкам гостиничного сквера и похвалил инвестора. Воспользовавшись моментом, Вексельберг обратился к премьеру с просьбой: рассказав о прибрежном кусочке земли с неясными перспективами после Олимпиады, предложил отдать ее в собственность гостиницы с тем, чтобы построить там экологический парк. Медведев тогда пообещал: «Отдадим!». Но пока конкурс на землю не проведен, участок остается в пользовании у Краснодарского края. «Ну не смогла я, не смогла», — разводит руками Вексельберг, цитируя старый анекдот про хромую лошадь, обещавшую прийти первой.
Идея не понравилась губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву, присутствовавшему на церемонии, объяснил один из ее участников. Власти края соорудили возле Олимпийского парка гостиницу «Богатырь», похожую на огромный замок из Диснейленда, и у Ткачева есть своя идея насчет приглянувшейся Вексельбергу территории — он хочет расширить олимпийский парк развлечений (его пресс-служба на вопросы Forbes не ответила). Это значит, битва за землю у моря продолжается, но новых участников в ней уже не будет.
Олимпийское гостеприимство: кто владеет крупнейшими объектами недвижимости в Сочи
Когда 4 июля 2007 года Международный олимпийский комитет (МОК) объявил Сочи местом проведения XXII зимних Олимпийских игр, казалось, что судьба приморского города радикально изменилась. Провинциальный город-курорт, каким был Сочи до победы на конкурсе МОК, привлек внимание влиятельных российских компаний и бизнесменов. Заявления инвесторов напоминали английский аукцион — кто предложит больше инвестиций.
Спустя семь лет очевидно, что многие обещания так и остались на бумаге, а главным инвестором стал госбюджет. Из 1,5 трлн рублей, потраченных на Олимпиаду, больше двух третей составляют средства федерального бюджета, госкомпаний и кредиты ВЭБа основным частным инвесторам — Владимиру Потанину, Олегу Дерипаске, Виктору Вексельбергу и др. Кто владеет крупнейшими объектами недвижимости в олимпийской столице, кто из них продолжит зарабатывать, а кому придется подсчитывать убытки?
Новые старые
Владелец гостиницы Сурен Гаранян перестроил под нее собственный дом на берегу моря еще 10 лет назад. Дом теперь кормит всю семью – сыновья работают таксистами и поставляют клиентов. Когда вокруг началось светопреставление со строительством курорта мирового класса, Гаранян с беспокойством смотрел по сторонам. «Повезло, – говорит предприниматель, – это единственный дом, который тут остался».
Еще больше повезло владельцам недвижимости по Нижнеимеретинской улице, которая расположилась между Azimut и Radisson Blu. На коротком промежутке в 300 м выросли 8 гостиниц. Четыре хозяина согласились встретится с корреспондентом Forbes. Кто-то построил гостиницу еще до известия о победе олимпийской заявки, кто-то после. Никого из них стройка не затронула; по словам владельцев, к ним никто не приходил с идеей выкупа земли, но беспокойство было. «С одной крыши посмотрел вправо, влево: Боже, что творится! Как мы здесь еще остались?» – удивляется Гевор Гаспарян, молодой человек в черной куртке, бархатных ботинках и модно порванных джинсах. Он владеет самой крупной из мини-гостиниц – отель «Богородский» на 52 номера был построен за пару лет до победы российской заявки.
Георгий Давидян, хозяин гостиницы «Олимп», где мы сидим на красных велюровых диванах, рассказывает, что к Олимпиаде пришлось серьезно подготовится: «Номера приведены в соответствие со стандартами, купили тумбы, новую сантехнику, переделали лобби». Когда корреспондент Forbes рассказывает об опыте предпринимателей покрупнее – отдавать отели под управление международных операторов, компания оживляется: «А кто хозяин? А им это зачем?» Краткий экскурс в гостиничное дело меняет ход мыслей: «Неплохая идея — сам ничего не делаешь, а деньги получаешь».
На все отели здесь не больше 350 номеров. Средняя цена – от 2000 до 4000 рублей за ночь (правда, в Олимпиаду у Гаспаряна получилось продать стандартные номера по 7000 рублей — клиенты нашлись). Среди хозяев мини-отелей не только местные. Например, владелица гостиницы «Аве Мария» Екатерина Барышникова приехала за мужем в Сочи и решила купить участок под гостиницу всего полтора года назад. По ее словам, стоил он довольно дешево — меньше 3 млн рублей за 7 соток. Открылась гостиница на 22 номера в июле, а сейчас в ней уже нет мест. Сама она видит перспективу развития курорта только в случае, если здесь будет «еще что-то» кроме Олимпийского парка. «Нормальная должна быть программа развития курорта, должна быть в нем какая-то изюминка, почему люди-то должны сюда ездить, а не в какую-то другую страну?» От ответа на этот вопрос зависит, станет ли первая линия золотой.
Самый первый
«Никак не могу показать наши апартаменты. Вы удивитесь, но нас самих туда сейчас не пускают», — заместитель гендиректора «Базэла» Андрей Елинсон разводит руками. По закону МОК на время Олимпиады олимпийская деревня, которую построил Олег Дерипаска и его «Базэл», отдается под управлением Оргкомитета, и даже управляющего сейчас там поставили своего.
С недвижимостью у Дерипаски дела обстоят лучше, однако и здесь государство сорвало бизнес-план: компания рассчитывала начать продажи еще в 2011 году, но Внешэкономбанк, кредит которого на олимпийскую деревню составил 15,5 млрд рублей («Базэл» вложил в деревню всего 8,7 млрд, по данным компании), не разрешил ничего продавать до Олимпиады. Поэтому долговые каникулы от Внешэкономбанка пришлись весьма кстати. Выручка, которую будет получать «Базэл» за олимпийские объекты, уйдет в ВЭБ. Если выручки будет мало, компанию обещали не банкротить.
По словам Елинсона, уже есть первый пул инвесторов, которые готовы купить апартаменты по стартовой цене $5000 за квадратный метр. Лучшей рекламой стали сами спортсмены – так, «мэр» Олимпийской деревни Елена Исинбаева уже сказала, что все ее коллеги называют деревню лучшей за все предыдущие Олимпиады. Сразу после Олимпиады «Базэл» хочет сдавать Олимпийскую деревню в аренду – все желающие смогут пожить в апартаментах олимпийцев по гостиничным ценам. Всего у компании 180 000 кв. м апартаментов, есть еще гостиничный комплекс на 1285 номеров.
К первой линии относится территория протяженностью 1,5 км. Пляжной зоны тут немного, потому что довольно большую территорию займет марина. Однако «Базэл» может заработать на "золотом променаде" больше других: Дерипаска — единственный, кто предусмотрел на берегу строения для кафе и магазинов. Сейчас у него около 10 000 кв. м коммерческой недвижимости, по словам Елинсона, уже есть первые арендаторы. Заманивают их, предлагая максимум льгот, — надо создать нужную среду. Пока вдоль берега заметны лишь бегуны да строители с семечками.
Читайте также: