Судебная практика внесение изменений в договор аренды

Обновлено: 05.07.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Одностороннее изменение условий договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Одностороннее изменение условий договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 24.18 "Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Признавая недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок по договору, суд в порядке статьи 24.11, статьи 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установил, что кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной была определена комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в силу регулируемого характера арендной платы по договорам аренды земельных участков законно установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежала применению в целях исчисления арендной платы в соответствии с порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, утвержденным постановлением органа исполнительной власти субъекта РФ, в связи с чем у ответчика не имелось предусмотренных оснований не применять указанный размер кадастровой стоимости земельного участка как один из элементов формулы расчета арендной платы, когда в нарушение условий договора аренды ответчик в одностороннем порядке изменил механизм (методику) расчета арендной платы.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 95 "Земли особо охраняемых природных территорий" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Установив, что на полученном в порядке уступки прав аренды земельном участке члены партнерства ведут дачное хозяйство (частично осуществлена застройка), учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся в аренду для сельскохозяйственного использования, арендатор в одностороннем порядке изменил вид разрешенного использования земельного участка на "садоводство", чем существенно нарушил условия договора аренды, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии у истца оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, принимая во внимание, что на момент приобретения партнерством прав на спорный участок, расположенный согласно условиям договора во второй зоне округа санитарной охраны курорта, статьей 95 Земельного кодекса РФ прямо запрещалось предоставление садоводческих и дачных участков на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения, этот запрет сохраняется в настоящее время.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Одностороннее изменение условий договора аренды

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 24.1. Пример признания судом правомерным одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы при наличии соответствующего условия в договоре

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора "Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке".

Нормативные акты: Одностороннее изменение условий договора аренды

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) Ввиду того, что спорным договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, общество было не вправе путем направления уведомления фирме изменить договор, которым стороны согласовали существенное условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду.

"Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) 2. При заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов изменение условий торгов на основании соглашения сторон или по требованию одной из сторон не допускается.

Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.

Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).

Одностороннее изменение размера арендной платы

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.

Одностороннее изменение размера арендной платы

В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

существенное ухудшение состояния имущества;

невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора[1].

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений[2].

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества[3].

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции)[4].

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок[5].

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[6].

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения[7].

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров[8]. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность[9]. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход[10]. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок[11].

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения[12].

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа [13] .

Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен[14].

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК[15].

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором[16].

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки[17].

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции[18].

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена[19].

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение[20].

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным[21].

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора[22]. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов[24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

[2] Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

[3] Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

[4] Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

[5] п. 2 ст. 452 ГК РФ

[6] абз. 7 ст. 619 ГК РФ

[7] п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

[8] Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

[9] постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

[10] п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

[11] п. 2 ст. 610 ГК РФ

[12] постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

[13] определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

[14] п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

[15] п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

[16] постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

[17] определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

[18] постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

[19] п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

[21] постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

[24] постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Читайте также: