Стоит ли покупать комнату в общежитии для сдачи в аренду
Обновлено: 04.07.2024
Жильё для человека не роскошь, а личная необходимость, и когда оно свое, и каким бы ни было - это лучше, чем съёмное или коммунальное. Но если денег на квартиру даже на вторичном рынке нет и не предвидится, а необходимость иметь свой угол есть выход из положения – комната в общежитии.
Потенциал данного сегмента рынка более широкий чем кажется. Это связано с тем, что когда строили нынешние мегаполисы присылали много людей. Теперь это чаще всего жильё для приезжих из соседних менее крупных городов и поселков из расчёта на более высокую оплату труда. Общежитие это часто временное жильё, люди покупают комнату, чтоб накопив переезжать в более комфортные условия. Или это своеобразная инвестиция, когда покупается для сдачи в аренду. Цены на них устойчивы вне зависимости от рыночных колебаний, так как эконом-класс всегда пользуется популярностью.
Есть небольшая лазейка, когда можно «отхватить» себе комнату в собственность у государства, став её полноценным хозяином. Но это при наличии пятилетнего срока проживания и ордера на данную недвижимость. Исключения составляют общежития ВУЗов, силовых структур.
В случае когда вы покупатель, сразу уточняйте каким путём была получена эта комната. Если мирным путём – можно смотреть дальше, если по судебному решению – лучше не покупать до истечения трёхлетнего срока исковой давности, когда могут вполне законно признать договор купли-продажи недействительным и вы лишитесь своих денег и жилья. Спрашивайте про содержания и дежурства на этаже. В случае неподходящих вам условий стоит сильно скинуть цену. Не лишним будет и узнать насколько много там долгов по коммунальным услугам, есть риск что вас просто отключат наравне со всеми, сделав условия невыносимыми. Интересуйтесь проводкой, состоянием труб и коммуникаций, хорош если они не превышают тридцатилетней давности, иначе вы можете рисковать своим ремонтом и возможно ремонтом соседей.
Плюсы данного типа – низкая цена даже по сравнению с малогабаритными квартирами, и вполне подходят для молодых пар без своего имущества как стартовый вариант, из главного минуса – открытость личной жизни, но выбирать все равно вам.
Когда не средств не хватает на приобретение отдельной квартиры в Москве, некоторые покупатели принимают решение купить комнату. На первый взгляд, кажется, что это надежный вариант вложения и сохранения денег на тот срок, пока не станет возможной покупка квартиры. Но на практике все намного сложнее.
Как выбрать подходящий вариант?
Прежде всего, нужно определиться с целью покупки. Критерии выбора объекта для собственного проживания и для сдачи в аренду будут отличаться. В первом случае важен район, соседи, количество комнат в коммуналке, перспективы выкупа соседних помещений или получения отдельного жилья, ликвидность объекта и его юридический статус, если в планах дальнейшая перепродажа.
При покупке объекта для сдачи в аренду эти моменты не так принципиальны. Важен срок окупаемости и легкость сдачи в аренду. Многокомнатные и малонаселенные коммуналки пользуются одинаковым спросом, а цены на них могут сильно отличаться. Поэтому для аренды выгоднее купить недорогую комнату в бывшем общежитии или многокомнатной квартире, такой объект окупится быстрее. Дорогое жилье покупать не стоит, оно пользуются небольшим спросом при продаже, а стоимость аренды будет выше незначительно.
С какими сложностями могут столкнуться покупатели комнат?
Статус комнаты
При покупке объекта, прежде всего, важен юридический статус недвижимости. Комната может быть самостоятельным выделенным объектом или находиться в статусе доли. Квартира в виде невыделенной доли дешевле, но ее использование осложняется многими факторами. Покупатель становится владельцем части квартиры, например, 1/3 или 1/8, границы объекта не установлены, и пользование помещениями не регламентированы. Могут возникнуть проблемы с соседями, продать такую долю и распоряжаться ей труднее. Из-за этого такое жилье стоит дешевле.
Соседи – еще одно слабое звено при покупке объекта. Даже если при покупке комнаты они были адекватны и без вредных привычек, в процессе проживания первоначальный состав может смениться неоднократно. Соседние комнаты могут сдать, продать, и проживание в коммуналке станет невозможным. Найти покупателей на проблемную коммунальную квартиру тоже будет сложно.
Выгодно ли покупать комнату с целью инвестиций?
Специалисты расходятся во мнениях, стоит ли покупать комнату с инвестиционной целью. При возможности купить комнату в Москве или отдельную квартиру в Подмосковье при одинаковой сумме инвестиций, большинство риэлторов будут рекомендовать объект в области, как более ликвидное приобретение.
Но и покупка комнаты может принести прибыль. В каких случаях это возможно?
• Покупка жилья в квартире под реновацию и возможность в будущем получить лучшее жилье в новом доме.
• Необходимость прописки в Москве для получения повышенной пенсии и других льгот. Часто в жилье, приобретенном с такой целью, владельцы не проживают, а сдают его в аренду, получая дополнительный доход.
Выгода в первую очередь обусловлена минимальными вложениями как собственно в покупку объекта, так и в обстановку. Отремонтировать и обставить комнату намного дешевле, чем квартиру. Но давайте все взвесим и посчитаем.
Выгодно ли хранить деньги в комнатах?
Далее воспользуемся калькулятором (он есть в разделе «Аналитика» ), с помощью которого вычислим доходность и окупаемость выбранных нами вариантов жилья.
Петроградский район. Цена комнаты 15 кв. м в просторной коммуналке – 1,37 млн руб. Средняя арендная ставка – 12,1 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи в аренду – 10,6% годовых. Примерный срок окупаемости – 9,3 года.
Центральный район. Комната такая же, 15 кв. м. Актуальная на день публикации цена – 1,35 млн руб. Арендная ставка – 12,7 тыс. руб. в месяц. Доходность – 11,3%, окупается за 8,8 года.
Ну хорошо. А как дела в спальных районах?
Фрунзенский район. Комната в 12 кв. м в купчинской двухкомнатной брежневке с 7-метровой кухней. Цена – 1,07 млн руб., аренда – 10,7 тыс. руб. в месяц, доходность вообще зашкаливает – 12%. Ни один банк такого не обещает!
А теперь для сравнения возьмем квартиру (двушка 49 квадратов в панельном доме). Цена – 5,1 млн руб., аренда – 26,1 тыс. руб. в месяц, скромные 6,1% «годовых».
Как выбрать комнату в коммунальной квартире Несмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >> При этом комната в Купчино будет окупаться чуть больше восьми лет, а вложения во всю квартиру «отобьются» только за 16 лет.
Кстати, вы, так же как и мы, можете воспользоваться предложенным выше калькулятором и самостоятельно выполнить расчеты.
Выгодно, но придется поработать
Что же получается? Нужно срочно собирать все сбережения, брать кредиты и вкладывать их в покупку комнат? Увы, просто бывает только на бумаге. Приведенные цифры на самом деле не учитывают таких нюансов, как налогообложение, регулярный ремонт, а также возможные простои (съемщики комнат съезжают чаще). Тем не менее задуматься стоит. Но чтобы подготовить комнату для найма, придется и деньги вложить, и поработать.
Рынок аренды комнат за последние годы серьезно изменился. Несколько лет назад владелец излишков жилплощади почти всегда мог рассчитывать, что на жилище с продавленным диваном и покосившимся сервантом выстроится очередь претендентов. Сегодня вложения в ремонт и обстановку – необходимость.
А что там, на рынке аренды?
Предложений комнат в аренду на ресурсах с платными и бесплатными объявлениями сегодня немало. Ставки разнятся, но привлекательные варианты уходят быстро. Неликвид или объекты с заряженными ценами не покидают листингов месяцами.
Итак, что и по каким ставкам сегодня сдается в сегменте комнат?
От 7 тыс. до 9 тыс. руб. в месяц (отдельно – оплата коммунальных услуг). По таким ставкам сдаются все типы небольших (до 12 кв. м) комнат – в советских панельках, общежитиях, коммуналках старого фонда практически во всех районах. Продаются такие комнаты примерно за 1 млн руб. Но все предложения данной ценовой категории объединяет одно: ремонт не просто требуется, а очень требуется.
Да, возможно, это вариант для тех, кто не хочет вкладывать. Но головной боли не оберешься. Снимают такое жилье не от хорошей жизни, платят нерегулярно. И контингент соответствующий: сезонные рабочие да стесненные в средствах люди всех возрастов – от безбашенных студентов до жертв семейных конфликтов. Если вы готовы к такому варианту, придется также готовить себя к неплатежам, долгам за коммунальные услуги и «текучке кадров».
До 12 тыс. руб. – «полквартиры». Это может быть свежая комната в типовой квартире (двушке или трешке). Вторую половину нередко также сдают. В соседней комнате может жить сам хозяин (хозяйка). Второй распространенный случай – квартира в долевой собственности поссорившихся супругов или наследников.
Но покупка доли в такой квартире, несмотря на привлекательные, казалось бы, цены (от 800 тыс. руб.), – вариант более чем сомнительный с точки зрения инвестиций. Все действия: ремонт, заключение договоров с арендаторами, порядок пользования – придется согласовывать с другими собственниками. А если они не договорились между собой, то не факт, что это удастся вам.
До 14 тыс. руб. – относительно просторные комнаты в классических коммунальных квартирах, со свежей мебелью, ремонтом и частичными удобствами: своя мини-кухня (в самой комнате), стиральная машина, хорошая звукоизоляция, надежная входная дверь. Примечательно, что такие варианты есть не только в старом фонде, но и в приватизированных общежитиях. Цены продажи – 1,2–1,6 млн руб.
До 20 тыс. руб. – «почти квартира». По таким ставкам в аренду предлагают квартиры-студии, переделанные из просторных комнат в коммуналках, – со своим душем и туалетом, выгороженной кухонькой. Может быть и вариант с частичными удобствами: душ – свой, туалет – общий. Как правило, точнее в подавляющем большинстве случаев, перепланировка не легализована. Продать такую «комнату-квартиру» по цене квартиры – нельзя (только по цене комнаты с хорошим ремонтом). А сдавать можно почти по квартирной ставке.
Как подготовить комнату для аренды
. позволит избавиться от характерных запахов старой квартиры. Но для этого придется менять полы, а стены отчищать до бетона и кирпича. «Смена пола», если вы не затрагиваете балки, не требует согласований.
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Читайте также: